Garantía de una vivienda de obra nueva

Cuando compramos bienes de consumo como muebles, electrodomésticos o ropa, están sujetos a una serie de garantías para el consumidor. Esto mismo ocurre cuando se adquiere una vivienda de obra nueva, ya que resulta difícil valorar los defectos del inmueble hasta que no ha transcurrido un tiempo viviendo en él. Veamos en qué consiste la garantía de vivienda de obra nueva y cuáles son sus características.

 ¿Qué es una garantía de vivienda de obra nueva?

Antes de comprar una vivienda de obra nueva, los futuros propietarios se aseguran de que se encuentra en perfecto estado y que cumple con las condiciones de construcción. Sin embargo, hasta que no se hace uso de la propiedad es complicado conocer si hay defectos ocultos o fallos. Es por ello que la garantía de vivienda de obra nueva es tan importante para conocer el tipo de cobertura en cada caso y cuáles son los plazos establecidos por ley para reclamar al promotor.

Es recomendable realizar la reclamación a través de un burofax para registrar la comunicación ante la posibilidad de acabar el procedimiento por la vía judicial.

Tipos de desperfectos en vivienda de obra nueva

Los desperfectos que se pueden encontrar en una vivienda de obra nueva se clasifican en dos tipos: 

• Vicios ocultos: son los fallos derivados de la construcción de la vivienda y que no son perceptibles en el momento de la entrega de las llaves. Estos aspectos pueden aparecer al cabo de un tiempo, por ejemplo: fallos eléctricos, humedades o grietas en las paredes. 
• Defectos de construcción: son desperfectos que se aprecian a simple vista, como defectos en los acabados de los materiales, de las ventanas y cristales o de la grifería. 

En cualquier caso, los propietarios pueden reclamar tanto los vicios ocultos como los defectos de construcción al promotor o a la constructora para que los reparen, siempre y cuando se cumplan los plazos vigentes.

¿Cuántos años de garantía tiene una vivienda nueva?

La garantía de una vivienda nueva está recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que determina tres periodos en función del tipo de desperfecto que se reclame: 

• El seguro decenal son 10 años de garantía para viviendas de obra nueva y cubre los defectos estructurales más graves como, por ejemplo, las vigas, los forjados, la cimentación y otros elementos estructurales.
• Garantía de 3 años para los denominados vicios ocultos de la construcción o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda (humedades, instalación eléctrica, gas…). 
• Garantía de 1 año para los defectos de construcción relacionados con los acabados de la vivienda. 

La entrada en vigor de la garantía de nueva vivienda comienza en el momento de la entrega del inmueble por parte de la constructora y no en el momento de compra de los futuros propietarios. Es decir, si ha pasado un tiempo desde la construcción hasta la compra de la vivienda, habrá que restar ese periodo a cada una de las garantías.

¿Cuántos años se considera obra nueva?

Una vivienda de obra nueva es aquella en la que no ha vivido nadie y que, tras finalizar la construcción, se entrega a los primeros propietarios. Sin embargo, esto no siempre determina que se trate de una casa nueva. 

Las viviendas de obra nueva cuyo certificado final de obra ha superado los dos años se consideran de segunda mano a efectos estadísticos.

¿Cuánto tiempo tiene la constructora para arreglar desperfectos?

Desde el momento en que se notifica la reclamación del arreglo de los desperfectos, la constructora o el promotor tienen los años establecidos en los plazos de la garantía de vivienda de obra nueva para solventarlos. Es decir, 10 años para defectos estructurales, 3 años para vicios ocultos y 1 año para defectos de construcción.