Dación en pago: qué es y requisitos

La dación en pago es una operación que consiste en la entrega de un bien de un deudor a la entidad bancaria. La entrega del bien se hace con la finalidad de saldar la deuda que esta persona tiene con la entidad bancaria. La dación en pago es un recurso utilizado en los préstamos hipotecarios, en los que el deudor, opta por entregar la vivienda al banco al ser incapaz de asumir los pagos de su hipoteca dada una muy mala situación económica.

La dación en pago es una operación que está incluida en las medidas contempladas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias al que están adheridos la mayoría de los bancos. La dación en pago funciona como solución definitiva para deshacerse de una deuda cuando ninguna de las medidas de reestructuración del préstamo u otras medidas complementarias han surtido efecto.

Cuando es posible solicitar la dación en pago

Siempre es posible solicitar la dación en pago, pero para que el banco acepte su aplicación, el solicitante deberá cumplir con una serie de requisitos recogidos en el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Para acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias será necesario que el titular o titulares de la hipoteca estén en el umbral de exclusión económica.

De todas las medidas recogidas en el código de buenas prácticas, la dación en pago es una medida sustitutiva y considerada la más radical. Los requisitos para conseguir la dación en pago son los siguientes.

• Los ingresos de todos los miembros de la familia no pueden superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y la mensualidad a pagar supera el 50% de los ingresos netos mensuales de toda la familia.
• El titular o titulares de la hipoteca no cuenta con ninguna otra propiedad con la que responder a la deuda.
• En la hipoteca no se firmó ningún aval adicional. Tampoco figura un tercero que responda por los titulares con su patrimonio.
• La hipoteca se concedió para adquirir la vivienda y esta se destina a residencia habitual de los miembros de la familia.

Cuando conviene realizar una dación en pago

La dación en pago tiene sus ventajas y desventajas. Por ello, es importante saber cuándo la situación requiere de una medida tan drástica como la dación en pago.

Ventajas de la dación en pago

Las ventajas y motivos principales por los que puede ser conveniente realizar una dación en pago son principalmente dos.

En primer lugar, se extingue una deuda que estaba resultando imposible saldar. La situación es realmente complicada cuando tras una reestructuración de la deuda solicitando periodos de carencia de hipoteca y una ampliación del plazo de amortización no basta para poder asumir las cuotas. En estos casos, entregar la vivienda a cambio de que la deuda quede saldada es aconsejable, especialmente cuando la deuda es igual o superior al valor de la vivienda. 

En segundo lugar, con la dación en pago se evita todo el proceso de ejecución hipotecaria. No tendrá lugar la demanda ante el juzgado, la subasta ni el posterior desahucio de la vivienda. Además, al aceptar la dación en pago, la entidad bancaria se compromete a permitir a la familia vivir de alquiler en el inmueble durante los dos próximos años. De esta forma, los morosos no quedan en la calle de la noche a la mañana y cuentan con tiempo suficiente como para buscarse un nuevo hogar.

Desventajas de la dación en pago

La dación en pago como toda medida extrema tiene su lado negativo. El más importante, la pérdida de la vivienda en la que residen los titulares de la hipoteca. La familia se queda sin su vivienda a cambio de saldar el 100% del préstamo hipotecario.

Además, otro de los puntos a tener en cuenta de la dación en pago son los requisitos que hay que cumplir para poder acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias y que se acepte la dación en pago por parte del banco. Si los deudores cuentan con otra vivienda u otras propiedades con las que responder, se denegará la dación en pago. Lo mismo ocurrirá si existe cualquier avalista o tercero que responda con su patrimonio como garantía.