¿Cómo funciona la compensación por desistimiento de la hipoteca?

La compensación por desistimiento de la hipoteca es algo de lo que muchas personas han oído hablar en algún momento, pero no siempre tienen claro de qué se trata y su funcionamiento. Este post se centra en comprender qué es la compensación por desistimiento, cómo funciona, los tipos de compensaciones por desistimiento que existen y, por último, bajo qué circunstancias es aplicable en la hipoteca.

¿Qué es la compensación por desistimiento?

La compensación por desistimiento es una comisión que las entidades bancarias cobran a su cliente cuando abona de forma anticipada toda la deuda pendiente o una parte. La compensación por desistimiento es un concepto que sustituye a la comisión por amortización anticipada de manera que solo podrá aplicarse una comisión u otra cuando un cliente decida amortizar la hipoteca de forma anticipada.

Diferencia entre comisión por cancelación y comisión por desistimiento

Antes de la Ley 41/2007, este concepto se conocía como la “comisión por cancelación” y, actualmente, recibe el nombre de compensación por desistimiento. El nuevo término es mucho más adecuado ya que a fin de cuentas se trata de una compensación que el cliente realiza al banco por los intereses no cobrados por la entidad. 

Al amortizar toda o parte de la deuda, antes de la fecha pactada, el banco deja de cobrar los intereses fijos o variables acordados y es ahí donde se produce un perjuicio económico para el prestamista.

Tipos de compensación por desistimiento

No todos los bancos cobran comisión por desistimiento y, en caso de hacerlo, es importante que informen a todos sus clientes a través de la FEIN y FiAE antes de firmar la hipoteca. Además, deberá aplicarse conforme a los límites establecidos por la ley. 

Por ello, es clave revisar minuciosamente el contrato del préstamo hipotecario y leer todas y cada una de las cláusulas que aparezcan. Si un prestatario opta por adelantar el pago de la deuda, la compensación a realizar dependerá del tipo de interés firmado y de la fecha en la que se haya producido la firma de la hipoteca.

Compensación según la fecha de la firma de la hipoteca y el tipo de interés

Existen ciertos límites en la compensación por desistimiento:

Para hipotecas con un tipo de interés variable firmadas antes del 1 de enero de 2007, la comisión por desistimiento que podrá cobrar la entidad bancaria como máximo será del 1% sobre el importe amortizado. Quedan exentas de esta ley las amortizaciones por subrogación de hipoteca. En estos casos estaríamos hablando de una comisión por subrogar la hipoteca a otro banco y no una comisión por desistimiento.

En cambio, para hipotecas firmadas después de diciembre de 2007, la compensación por desistimiento de hipoteca podrá ser de un máximo del:

• 0,25% sobre el importe amortizado de forma anticipada si ya han transcurrido 5 o más años de hipoteca.
• 0,50% sobre el importe amortizado de forma anticipada si todavía no han transcurrido 5 años desde la formalización de la hipoteca.

¿Cuándo es aplicable la comisión por desistimiento en la hipoteca?

El solicitante de hipoteca deberá ser informado antes de la firma de la hipoteca de la existencia de una cláusula de compensación por desistimiento, de lo contrario, no será legal su aplicación. En cualquier caso, el notario tiene que asegurarse de que el prestatario ha comprendido bien las condiciones de la hipoteca y todas las cláusulas incluidas en el contrato.

Además, la ley regula el máximo porcentaje que se puede aplicar en concepto de comisión por desistimiento. Por ello, si un cliente decide realizar una amortización anticipada al año de firmar su hipoteca variable de 30.000 euros, la entidad bancaria solo podrá exigir el pago de 150 euros como máximo. Si reclama 300 euros, sería ilegal.