Simulador Subrogación Hipoteca

Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden sustituirse o reemplazarse por otro deudor u otra entidad financiera.
Es decir, cuando el cliente de un banco o la misma entidad necesitan realizar una modificación sobre una hipoteca que impliquen cambio de deudor o entidad financiera, se conoce como subrogación hipotecaria. Existen dos tipos de subrogación hipotecaria, de deudor o de acreedor, según quien suponga sustituir o reemplazar a una de las partes en una hipoteca.
La diferencia entre una subrogación hipotecaria y una novación, es que la subrogación consiste en el cambio de términos del préstamo con otra entidad distinta a la inicial; y en la novación, el banco le permite modificar las condiciones iniciales, pero permaneciendo con la entidad.

Tipos de subrogación de hipoteca

En una subrogación hipotecaria de deudor o entre particulares se cambia el titular de la hipoteca. Es un tipo de subrogación de la hipoteca frecuente cuando el cliente compra una vivienda que ya está hipotecada. En este caso, el banco puede admitir o no al nuevo deudor hipotecario, realizando un previo estudio de solvencia para la concesión del préstamo.
Por el contrario, una subrogación hipotecaria de acreedor o entre entidades, es el cambio de la hipoteca de un banco a otro. Normalmente, la subrogación hipotecaria entre entidades se realiza cuando el cliente encuentra una mejora en las condiciones del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y solicitar uno nuevo. Esta subrogación hipotecaria supone unos gastos implícitos que debe asumir el cliente.
Una subrogación de acreedor se puede realizar por otros motivos; por ejemplo, para cambiar el tipo de interés, es decir, pasar la hipoteca de tipo fijo a variable o viceversa. O para modificar el índice de referencia al que está vinculada la hipoteca, ampliar o reducir el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones.

Cómo cambiar hipoteca de banco

Si el cliente de un préstamo hipotecario encuentra mejoras sobre su hipoteca en otro banco distinto, tiene la posibilidad de subrogar la hipoteca de una entidad a otra. La subrogación hipotecaria de acreedor ofrece la ventaja de que el cliente no tenga que cancelar su hipoteca y volver a formalizar otra con el nuevo banco. Es importante que, antes de la subrogación hipotecaria, se estudien en profundidad las ventajas y comparar las condiciones del préstamo que se ofrecen.
Después de analizar los pros y contras, el procedimiento para cambiar la hipoteca de banco es muy sencillo. El cliente presenta la solicitud al nuevo banco para que la estudie y, si la acepta, presentará a la persona interesada una oferta vinculante con las condiciones de la hipoteca.
De forma paralela, el nuevo banco solicitará a la actual entidad con la que está contratada la hipoteca, el importe de la deuda pendiente y tendrá un plazo máximo de siete días para dar una respuesta. El banco actual dispondrá de 15 días para realizar una contraoferta al cliente, mejorando las condiciones de la hipoteca.
Si el deudor recibe la contraoferta, la estudiará y decidirá si cambiar o no la hipoteca de banco. En el caso de aceptarla antes de los 15 días establecidos, la subrogación hipotecaria terminará en una novación de la hipoteca.

Gastos subrogar hipoteca

El procedimiento de subrogar la hipoteca supone unos gastos que el deudor debe asumir y suelen ser la comisión por subrogación, la comisión de apertura y los gastos de gestión.
Algunos bancos asumen la comisión por subrogación como medio de captación de nuevos clientes. Este gasto por subrogar la hipoteca está limitado por ley y varía en función de si el cliente tiene una hipoteca fija o variable.
La comisión de apertura es un posible gasto por subrogar la hipoteca, aunque es poco frecuente que el nuevo banco decida aplicarla.
Los gastos de gestión son los costes administrativos que el cliente debe pagar por la tasación del inmueble.

¿Se puede subrogar una hipoteca sin gastos?

En la actualidad no es posible subrogar una hipoteca sin gastos, aunque es posible que se vean sustancialmente reducidos si se dan dos casuísticas: que el actual banco no cobre al cliente por cambiar la hipoteca a una nueva entidad y que el nuevo banco asuma los gastos de tasación.
Hay tres alternativas para subrogar la hipoteca sin gastos, siempre que el banco actual permita que el cliente no asuma los gastos de cambio de la hipoteca:

• Que el banco actual tenga una buena política de comisiones y establezca que el cliente tiene derecho a subrogar la hipoteca sin comisión por subrogación.
• Que el cliente tenga una hipoteca variable firmada a partir de 2019, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. En este caso el banco solo podrá cobrar una comisión de subrogación del 0.15% durante los cinco primeros años o del 0.25% durante los tres primeros años. Pasados esos dos periodos, el banco ya no podrá requerir los gastos de comisión de subrogación al cliente.
• Si el cliente tiene una hipoteca variable y quiere aprovechar la subrogación para pasarse a un tipo fijo y hayan transcurrido más de tres años desde su contratación. A partir de esa fecha, los bancos ya no pueden cobrar la comisión por subrogación al cliente.

Mejor subrogación hipoteca

Antes de realizar un cambio de hipoteca entre bancos, es aconsejable realizar un análisis entre las ofertas de las diferentes entidades para escoger la mejor subrogación hipotecaria. A continuación te mostramos las mejores hipotecas subrogaciones de hipotecas:

Entidad	Hipoteca	Plazo máximo	Financiación	Interés
Openbank	Hipoteca Fija*	30 años	80%	Fijo
EVO Banco	Hipoteca Fija Inteligente Bonificada	30 años	80%	Fijo
Openbank	Hipoteca Open Fija	30 años	80%	Fijo

Simulador subrogación hipoteca

Si no estás conforme con las condiciones de tu hipoteca y quieres investigar otras ofertas más ventajosas en el mercado, puedes utilizar este simulador de subrogación de la hipoteca.

Bancos para subrogarse a una hipoteca

Existen tantas hipotecas como perfiles de clientes para solicitarlas, por lo que las alternativas y condiciones que comercializan las entidades bancarias son muy variadas. Estos son algunos bancos para subrogarse a una hipoteca.

Subrogación Hipoteca a ING

Para subrogar la hipoteca a ING, el cliente debe empezar el procedimiento aportando la información relacionada con su actual hipoteca: el valor de la propiedad, el monto de la deuda pendiente, el tiempo que le queda de pagar la hipoteca y la cuota. Posteriormente, ING evaluará la solicitud y decidirá si acepta o no el cambio de hipoteca a su entidad.

Subrogación Hipoteca BBVA

La subrogación de hipoteca a BBVA es posible tanto con hipotecas a tipo fijo, variable o mixto. Aunque BBVA no ofrece grandes datos sobre las condiciones de subrogación de la hipoteca a su entidad, lo que sabemos es que no aplica comisión de apertura por el cambio del préstamo.

Subrogación Hipoteca Santander

Si el cliente decide subrogar la hipoteca al banco Santander, deberá asumir los siguientes costes:

• Gastos de subrogación o compensación por reembolso anticipado o amortización anticipada, que varían en función del tipo de hipoteca que tenga contratada (fija o variable) y de los años de vigencia que tenga el préstamo cuando se haga el cambio de entidad.
• Gastos de tasación de la vivienda, la nota simple actualizada del inmueble y los aranceles notariales de la copia de la escritura del préstamo.

Por otra parte, el banco Santander asumirá los gastos de gestoría, notaría, registro de la nueva hipoteca y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Requisitos para subrogar hipoteca

Hay tres requisitos importantes para subrogar la hipoteca. En primer lugar, el cliente debe llevar unos años pagando las cuotas de su hipoteca con el actual banco, sin ninguna demora. Suele ser entre dos y tres años, pudiendo llegar hasta los cinco años, dependiendo de la entidad.
En segundo lugar, para subrogar una hipoteca, es importante que la deuda pendiente que se pretende subrogar no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda. Si se supera este porcentaje, el riesgo de impago que asume el nuevo banco se eleva y, con ello, las posibilidades para que rechacen la solicitud de subrogación.
Y, por último, si el interesado quiere subrogar la hipoteca es fundamental que cuente con una situación laboral y financiera estable. Si se trata de un trabajador por cuenta ajena, tendrá que contar con un contrato indefinido y cierta antigüedad en la empresa. En el caso de ser un autónomo, deberá demostrar que lleva un amplio periodo de tiempo con una facturación estable.

Subrogación de hipoteca entre particulares

La subrogación de hipoteca entre particulares es otra alternativa a la que pueden optar las personas interesadas. La subrogación hipotecaria entre particulares supone traspasar la hipoteca a otra persona, de manera que el anterior deudor deja de serlo y le transfiere al nuevo la obligación de pago y el resto de las condiciones de la hipoteca.
La subrogación de hipoteca entre particulares permite vender la vivienda sin tener que asumir la deuda pendiente del préstamo y que el comprador tenga acceso a una vivienda con menos gastos asociados y ahorrando otros costes como la comisión de apertura.

Ventajas subrogar hipoteca

Subrogar la hipoteca tiene varias ventajas. Las ventajas de subrogar una hipoteca son:

• Conseguir una mejora de los intereses
• Eliminar las vinculaciones de la hipoteca
• Ahorrar gastos como la comisión de apertura o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Alternativas a la subrogación

La persona interesada en mejorar las condiciones de su hipoteca puede barajar a otras alternativas a la subrogación, como hacer una novación de la hipoteca o contratar un nuevo préstamo para cancelar el actual. Por tanto, encontramos dos alternativas a la subrogación de hipotecas:

• Novación de hipoteca: Si se opta por la novación de la hipoteca, el cliente deberá negociar con su actual banco para que le modifique las condiciones, pudiendo cambiar las cláusulas que considere oportunas, siempre que el banco esté de acuerdo.
• Cancelar préstamo actual y contratar uno nuevo: Por otra parte, la contratación de un nuevo préstamo para cancelar la actual hipoteca es otra alternativa a la subrogación. El interesado puede firmar un nuevo préstamo con condiciones distintas para liquidar la actual y así modificar cualquier cláusula. Esta operación acarrea unos costes adicionales superiores a los que propone la subrogación de la hipoteca, aunque siempre se puede acudir a ella cuando no se encuentran mejores condiciones en el mercado.

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